Lukk øynene og se for deg at du vandrer gjennom et skittent og støyende industriområde. Røyk og sot henger tungt over bygningene. Elva som renner gjennom området har gått under jorden, og ikke blitt sett på mange år. Det er like greit. Den er full av kloakk og industriavfall.
Knips i fingrene: 30 år er gått. Du åpner øynene og ser en klukkende, frisk rennende elv. Du ser en bydel med et blomstrende arbeidsliv, med studenter, beboere, voksne og barn i de store, luftige områdene mellom bygningene. Du trekker pusten godt inn, og kjenner at lufta er klar og ren.
Magi?
— Tja, det kan kanskje virke sånn, sier Øystein Thorup, sjef for eiendomsselskapet Avantor eiendomsselskapet har endret Nydalen i Oslo på få tiår.
— Hardt arbeid over tid er nærmere sannheten, og Nydalen er et eksempel på hva som er mulig å få til når gode krefter trekker i samme retning for å skape byutvikling.
Øystein og Avantor er den viktigste eiendomsbesitteren og utbyggeren i Nydalen i Oslo, et område som har gått gjennom tre industrielle revolusjoner, og nå er på vei inn i den fjerde.
200 år
Historien om hvordan Nydalen gikk fra å være en industriell bakevje til å bli et av byens mest attraktive områder å bo og arbeide i er ikke kjent for så mange av de tusenvis av mennesker som bor og jobber i dette området.
Det startet for mer enn 200 år siden. Året var 1811. Grunnloven var enda ikke skrevet. Det var nød og fattigdom i Norge. En legpredikant ved navn Hans Nielsen Hauge slapp ut av fengselet etter å ha sonet enda en dom for brudd på forbudet mot å tale guds ord uten sogneprestens tillatelse.
Hans Nielsen Hauge eide Bakkehaugen gård på Tåsen, noe som inkluderte et område langs Akerselva. Der etablerte han Bakke Mølle.
Det gikk bra økonomisk, og han brukte av overskuddet til å hjelpe de som sultet. I 1824 solgte han.
Bakke Mølle fortsatte å være en sentral virksomhet i Nydalen, og bygget står der den dag i dag. Det er Nordre Akers bydelsadministrasjon som holder til der nå.
Bakke Mølle ble fulgt av flere etableringer. Midt på 1800-tallet startet Nydalens Compagnie tekstilindustri. Senere kom også Christiania Spigerverk.
Ørken til oase
Spol frem halvannet hundre år, og vi er på midten av 80-tallet. Nå er Elkem den største og viktigste industribedriften og eiendomsbesitteren i Nydalen. Men Elkem har det ikke lett. Selskapet får store økonomiske problemer, og må gjøre hva de kan for å redde stumpene.
En fisker fra Sunnmøre kommer slentrende inn på hovedkontoret til Elkem. Han og hans partners navn er allerede godt kjent av nordmenn flest. Kjell Inge Røkke og Bjørn Rune Gjelsten er de eneste som ser muligheter og som har fått ferten av en god handel.
— Elkem hadde ikke så mye valg, forteller Thorup. — Det var salg eller skifteretten.
Så snart sitter Røkke og Gjelsten Eiendom AS som storeier av et nedslitt industriområde.
De har en visjon om å gjøre ørkenen om til en oase gjennom et grandiost transformasjonsprosjekt.
Røkke og Gjelsten er imidlertid ikke sterke nok i seg selv. Skal de bygge ut Nydalen trenger de tilgang på mer kapital. De ser seg om etter et børsnotert selskap, og finner Avantor, etablert i 1971 under navnet Tor Andenæs AS. De to selskapene fusjonerte i 1994, og transformasjonen kunne starte.
Røkke var involvert i Avantor fram til 2006. Da fikk han selv akutt behov for penger. Han solgte til Rasmussengruppen i Kristiansand, som snart tok Avantor av børs og nå eier 100 prosent av eiendomsselskapet.
For hode og hjerte
— Nå i 2019 er det 25 år siden vi ble Avantor, sier Øystein Thorup.
— I ettertid, når vi ser utover området her, er vi godt fornøyd med hva vi har fått til. Nydalen er blitt utviklet med fokus på mennesker. Da vi startet dette var det ganske nye tanker dette med å ha mennesket i fokus. I dag er det heldigvis mange som tenker sånn. I utbyggingen av Nydalen har vi hatt og vil fortsatt ha vårt «mantra» som eiendomsutvikler i mente: Eiendom for hodet og hjertet.
— Du sitter her i åttende etasje litt som «kongen på haugen» og skuer ut over ditt kongerike. Det må være ganske gøy å ha så stor plass å leke på, eller hva?
— Gøy er det, men det er også et stort ansvar. Vi ser på oss som samfunnsbyggere. Det at vi har et stort område som Nydalen å jobbe med, heller enn en tomt her og en der, gjør at vi kan se på helheten i det vi gjør. Som utvikler av enkelteiendommer er det liten merverdi å hente i å investere i arealene mellom byggene. Men vi bygger ikke en bygning her og en bygning der, vi bygger en liten by, og vi må og skal alltid se på helheten i det vi gjør.
Grønn bydel
Nydalen er blitt en grønn og innbydende del av byen. Har du ikke vært der på noen år, vil du bli positivt overrasket. Området preges av næringsvirksomhet fordelt på en bygningsmasse bestående av århundregamle mursteinsbygninger og nyoppførte bygg med ulike uttrykk.
Mellom bygningene har utbyggene lagt stor vekt på å skape gode byrom. Gangveiene langs elva brukes flittig gjennom hele året. På varme sommerdager bader og plasker barn og voksne mellom forretnings- og boligbyggene. Der Bakke Mølle engang hadde møllehjulene sine kan du i dag senke deg ned i det tilpassede elveløpet og nyte det nærmeste du kommer en naturlig jacuzzi.
Nydalen har ikke bare grønne byrom, men også grønn energi.
— Ser du dampen som kommer opp av pipa der borte, sier Øystein Thorup og peker ut av vinduet over Nydalen videregående skole.
— Den går på pellets, som er en fornybar energikilde. Andre steder henter vi ut bergvarme. Det er mer enn 200 brønner for bergvarme her, og gjennom disse anleggene leverer vi ca 70 prosent av energien til oppvarming og kjøling er basert på fornybare kilder.
Veien videre
Utbyggingen av Nydalen er langt fra ferdig. Avantors «masterplan» for området har de utviklet i overenstemmelse med kommunens fremtidsplaner mot 2030. I den planen, som går under navnet Nydalen+, utvikles området til et regionalt knutepunkt.
– De valgene vi gjør i forbindelse med eiendom og bydelsutvikling i dag, har konsekvenser for kommende generasjoner, minner Thorup om. — Vi ønsker å fortsette utviklingen av Nydalen som et regionalt knutepunkt hvor det er godt å jobbe og godt å bo.
I dag bor det i overkant av 4.000 mennesker i Nydalen. Mange ganger flere har sitt daglige arbeid der.
— I dag er vårt forholdstall en bolig per 1000 kvadratmeter næringsbygg. Det er litt for lite til å skape et levende byrom, så vi ønsker å bygge flere boliger her i fremtiden.
Allerede sommeren 2019 er det gode muligheter for at det neste store prosjektet starter.
— Der borte, sier Øystein Thorup og peker på parkeringsplassen på Gullhaug torg. — Der kommer Gullhaug Torg 2A, som blir et miljøbygg utenom det vanlige.
Signalbygget, som vil være synlig for hele byen, skal inneholde både boliger, kontor og næring. Prosjektet tar i bruk nyskapende miljøteknologi og blir det første kombinasjonsbygget i Norge med naturlig klimatisering.
I tillegg til å være et miljøbygg utenom det vanlige, så er prosjektet et viktig element i å skape et levende byrom med aktivitet på gateplan, også utenfor kontortid og i helg – der plassen mot både Torgbygget og Akerselva vil skape en naturlig arena for dette. For at plassen mot Akerselva og Torgbygget skal fungere optimalt vil Nydalen sentrum bli bilfritt.